以前、ツイッターで所有物件のリノベーションについて投稿しました。

もう少し、詳しくイメージを知りたいという話を受けましたので、ブログで触れてみたいと思います。

賃貸物件のリフォーム実施イメージ（フルリフォーム.Ver）

物件概要

  • 札幌市　地下鉄東西線琴似駅　徒歩４分
  • 木造　築25年くらい
  • 1ルーム＋ロフト　20㎡
  • バス・トイレ別
  • 以前の募集家賃　家賃2.5万円＋管理費3千円

元の間取り

元の間取りは、下の図のとおりです。

物件　間取り

LDKで9～9.5帖くらいあるような気もしますが、誤差の範囲ですね。
いわゆるワンルームのアパートです。
間取り図では示されていませんが、部屋の一部が押入れとロフトという作りになっています。

リフォーム方針

  • 最近、ＤＩＹに関するバラエティ番組が人気（ヒロミさんとか森泉さんとか）になっているけれど、実際自分でＤＩＹを行うとなると中々時間が取れないし、面倒くさい
  • そこで、ＤＩＹのテイストを取り入れた木製キッチンやクローゼットなどを備えたいわゆる「ＤＩＹのテイスト」を取り入れた部屋を作って、入居者さんに提供したい
  • 予算は40万円（新コンセプトの価値提供ということで、補助金を活用しました）

【BEFORE　➣　AFTER】

玄関まわり

【before】

玄関① 玄関②

【AFTER】

玄関（工事後）

玄関は、ドアの塗装、クッションフロア、壁紙の張替え、玄関のフロアタイル張替え、建具の塗装を実施。

建具の塗装まで取り組んでいないお部屋も見ることがあるのですが、建具塗装まで行うと、清潔感・統一感がアップするのでおすすめです。

お風呂

【before】

風呂① 風呂②

【after】

風呂（工事後）

鏡の汚れ、さび、塗装の浮きなどがひどかったので、全体の塗装を行い、シングルレバーの混合栓と鏡を新規に設置。

鏡は、サイズが小さすぎました。次回から縦長のもっと大きいタイプを購入します。

LDK

この部屋のLDKは、結構大きくいじっています。

既存キッチンの取り壊し　➣　キッチン新設

既存キッチンの劣化が厳しい状態であったこと、洗濯機を置くスペースが不自然だったことから、既存のキッチンを取り除いて、新たにつくりました。

【before】

キッチン①  キッチン②

【after】

キッチン③ キッチン④

キッチン5 キッチン6

  • 新設キッチン：カインズで木材を購入して組立て。シンクはIKEAで購入しています
  • 換気扇：ダクト部分を見せる仕上がりとし、DIYの雰囲気を残した仕上げにしました
  • 壁面に調理器具などを置ける見せる収納を設置しました
  • コンロは、火事などのリスクを考えて、電気プレートを別途用意しました

洗濯機設置スペース、手洗いスペース

狭いながらも、洗濯やUTのスペースを作り、生活空間を分けられるようにしました。

水回り① 水回り②

  • キッチンを移設し、洗濯機の設置スペースと手洗いスペースを設置しました
  • 洗濯物を干すポールを設置しました

ロフトスペース

【before】

ロフト① ロフト②

【after】

ロフト③ ロフト④

  • 収納の棚をはずし、3分の1だけ、木の格子をはめました。「湿気がこもらないように」「きれいに見せられ、かつ出し入れしやすい収納」を考えたら、このようなデザインに落ち着きました。
  • ポールを設置し、衣服収納のスペースを確保、冬のコートなどもきれいに収納できます。
  • 小物の収納スペースも作り、使いやすさに配慮しました。

壁紙、天井、床材、建具

【before】

壁① 壁②

床① 天井①

【after】

壁③ 壁④

床① 床②

  • 壁紙、天井についてはすべて500番台のクロスで対応しています。壁は淡いグリーン、天井は明るめの木目柄で対応しています。この組み合わせは、さわやかなイメージに仕上がります
  • 床材については、業者さんの現場で余ったフローリングをリユースすることで、クッションフロア並みの価格で対応していただきました。分譲仕様なので、高級感が出ます
  • 途中でフローリングが足りなくなるというハプニングもあったのですが、キッチン部分をツートンカラーに仕上げることにより、きれいに仕上がりました
  • 照明は、ダウンライトの仕様に変更しています
  • 細かいところですが、巾木なども分譲の現場で余った行き場のない素材をうまくリユースしています
  • リユースは、狭いワンルームに余った部材の量がうまくはまったため、実現している側面があります

リフォームまとめ

さすがに、築古のワンルームでここまでしっかり手入れをしている物件は、周辺でも多くありません。また、キッチンやクローゼットなど特徴を持たせた形でリフォームしたので、差別化もある程度できていると思っています。

1月末まではモデルルームとして開放し、知り合いの賃貸業者さんや管理会社さんなどにどこが差別化要素となり、競争力の源泉になるかアドバイスをいただきました。すべて対応すると予算オーバーになる場合でも、部分部分でうまく活用できる部分もありました。

2月からは、繁忙期に向け募集も開始しています。
家賃は、3万5千円程度から様子を見て、どの程度の価格帯で成約できるかを試してみます。

こういったノウハウは「築古」「高利回り」「単身アパート」のような競争環境が厳しい物件の「購入➣再生」などにも生かせるので、参考になっているとうれしいです。